"Мы ожидали большего ажиотажа": как идет подготовка к переходу на эскроу-счета

3 апряля 2019

К концу 2024 года число действующих договоров долевого участия, заключенных с применением счетов эскроу, должно превысить миллион.

Три месяца осталось до перехода российских застройщиков на новые правила финансирования жилищного строительства. Однако, сами девелоперы пока не спешат активно использовать схему эскроу.

Первого июля все российские застройщики, привлекающие средства граждан, будут обязаны перейти на схему эскроу. Это значит, что деньги дольщиков будут поступать не застройщику, а перечислятся на специальный счет в банке. Средства покупателей девелопер сможет получить только тогда, когда достроит дом.

Однако, некоторые застройщики смогут достроить дома по старой схеме. Для этого Минстрой РФ разработал специальные критерии. Первый критерий касается готовности проектов: она должна быть не ниже, чем на 30%, если речь идет о комплексном освоении территории, то этот показатель может быть в два раза ниже – 15%. Второй критерий связан с продажами: число заключенных договоров должно быть не меньше 10%.

Пока, по данным Центробанка, открыто чуть более одной тысячи эскроу-счетов в российских банках, а застройщики заключили с кредитными организациями 50 договоров на предоставление проектного финансирования на общую сумму 54 млрд рублей. Сам регулятор сейчас работает над реализацией банками новой модели финансирования долевого строительства. Работа ведется в рамках поручения президента РФ по созданию условий для поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для строительства жилья, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. Согласно нацпроекту "Жилье и городская среда", к концу 2024 года число действующих договоров долевого участия, заключенных с применением счетов эскроу, должно превысить миллион.

Кроме этого, по заявлениям ЦБ, в ближайшей перспективе должно вырасти число банков, которым разрешат привлекать средства граждан на эскроу-счета при покупке строящегося жилья: с существующих 63 до 97.

В крупнейшем банке страны – Сбербанке сейчас сумма одобренных сделок по кредитованию долевого строительства жилья по схеме эскроу составляет 102 млрд рублей, а количество эксроу-счетов, открытыми физическими лицами, равна1239, об этом накануне рассказал вице-президент, директор дивизиона "Кредитные продукты и процессы" Сбербанка Сергей Бессонов.

Лидерами по объемам кредитования являются Москва (62 млрд рублей), Подмосковье (4,1 млрд рублей), Ленинградская область (3,8 млрд рублей). При этом, первое место по количеству открытых эскроу-счетов занимает Ленинградская область (206), а по числу сделок — Челябинская область (9).

Сами ставки по кредитам для застройщиков, переходящих на схему эскроу, могут составлять 5-6%, и даже быть близкими к нулю. "Если продажи через эскроу-счета превышают примерно в два раза ту сумму, которую берет застройщик, то ставка становится близка к нулю на начальном этапе строительства. Потом возрастает до 4-6%", - говорит Сергей Бессонов. Сама ставка пересчитывается каждый месяц. Если застройщик вообще не продает через эскроу, то тогда ставка по кредиту для него составляет 11-12% годовых.

Также застройщик, работая с эскроу-счетами, может либо сам сэкономить, либо дать такую возможность покупателю квартир. В первом случае снизить ставку по своему кредиту, во втором – уменьшить ипотечную ставку (например, вместо стандартной 10,6% до 9%) для своего покупателя, который решит воспользоваться жилищным кредитом. Таким образом, девелопер может простимулировать покупателя, особенно учитывая, что доля ипотечных сделок на рынке новостроек превышает половину.

Сама динамика открытия эксроу-счетов и количества заявок от девелоперов, желающих получить проектное финансирование, положительная, но недостаточная. Так, по данным Сбербанка, если полгода назад было открыто 100 эскроу-счетов (физлицами), то сейчас в 12 раз больше – 1239. В масштабах рынка эти цифры выглядят достачно скромно.

Мы рассчитывали, что за первое полугодие 2019 года к нам поступит 800 заявок от девелоперов, по факту за первый квартал поступило 228, отмечает топ-менеджер Сбербанка. "Ситуация на рынке с точки зрения динамики заявок достаточно спокойная, мы ожидали большего ажиотажа, большей активности застройщиков, и на это закладывали ресурсы банка. Пока либо застройщики заняли выжидательную позицию, либо надеются продолжить работу по старой схеме, выполнив соответствующие критерии по готовности объектов и темпу продаж", - говорит он.

Чтобы получить банковское финансирование, коэффициент устойчивости проекта должен составлять 16%. Однако, это не значит, что никзорентабельный проект (с коэффицинтом ниже 10%), никогда не получит проектное финансирование, отмечает эксперт. Такому девелоперу предложат изменить структуру сделки: например, увеличить размер собственного вклада до 20% вместо требуемых 15%. Так сейчас чаще всего и происходит.

Сейчас специалисты банка рассмотрели 154 кредитные заявки от застройщиков, половина их них одобрена, вторая половина либо получила отказ, либо девелоперам было предложено изменить структуру сделки.

ВТБ, второй по размеру активов банк в России, привлек более 1 млрд рублей средств клиентов-физических лиц на эскроу-счета. Продукт был запущен с ноября прошлого года. В банке до конца года планируют открыть. Для создания необходимой инфраструктуры ВТБ инвестировал примерно 1 миллиард рублей.

В Минстрое РФ тем временем обеспокоены уровнем готовности банков к переходу на проектное финансирование. По словам замминистра строительства и коммунального хозяйства Никиты Стасишина, большинство уполномоченных банков не взаимодействуют с застройщиками.

"Региональные застройщики в 90% говорят, что банки выставляют к проектам, к залогам, к резервированию и всему остальному такие требования, что застройщик не просто их выполнить не может, но и большинство застройщиков Москвы не будет соответствовать этим требованиям", - отметил Никита Стасишин. Кроме Сбербанка, ВТБ, немного Россельхозбанка, Альфа-банка, банка "Санкт-Петербург" и банка "Дом.РФ" мы ни в каком регионе не слышим, чтобы кто-то с кем-то из застройщиков взаимодействовал, добавил замминистра.

По оценкам Минстроя РФ, в течение двух лет банки должны будут заместить свыше 4,6 трлн рублей (такой объем средств сейчас вложен в жилищное строительство).

Эксперты в свою очередь не раз говорили, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства приведет к росту цен на квартиры (так как затраты девелоперов возрастут, их заложат в стоимость кв м), к уходу мелких застройщиков и укрупнению больших. При этом, предполагается, что эскроу-счета помогут решить проблему обманутых дольщиков, которых сейчас насчитывается десятки тысяч.

"Мы ожидали большего ажиотажа": как идет подготовка к переходу на эскроу-счета

Читайте также