«Мерцающая» экспозиция: почему дома исчезают из продажи и как возвращаются вновь

27 мая 2019

В базе риэлторских компаний есть сравнительно небольшая категория «мерцающих» объектов. Они поступают в продажу, экспонируются какое-то время, а затем «уходят в тень», после чего возвращаются на рынок, но зачастую уже в качестве объекта аренды. Чем объясняется данное явление, и почему покупатели меняют планы по реализации своей недвижимости — свои комментарии на эту тему для Cottage.ru предоставили ведущие эксперты отрасли.

В настоящее время длительные паузы в экспозиции встречаются достаточно редко. Но в 2015-2016 гг. они носили массовый характер. Это было связано с колебаниями валютных курсов. «Кто-то из продавцов переходил на рубли и фиксировал цену по выгодному для покупателя курсу, кто-то понимал, что не готов к продаже на новых условиях», — вспоминает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Другая часть продавцов не хотела отказываться от прайсов в долларах и снижать цену, которая перестала быть адекватной для их потенциальной аудитории. «В такой ситуации некоторые владельцы временно снимали с продажи дома в ожидании стабилизации ситуации», — добавляет Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум».

Цикл размещения объекта в экспозиции определяется сугубо индивидуальными факторами, и на сегодняшний день практически не зависит от рыночных механизмов. По словам Олега Михайлика, директора департамента загородной недвижимости Knight Frank, бывают случаи, когда после одного-двух кварталов неудачной экспозиции собственник, разочаровавшись в перспективах выгодной сделки, отказывался от продажи и оставлял дом себе. В практике «Метриум» продавцы нереализованных объектов задумываются о том, чтобы снять объявление, после 12 месяцев размещения. Однако единую закономерность в этом плане выявить сложно. «Некоторые дома могут оставаться в базе свыше пяти лет, и владельцев это не смущает», — указывает Сергей Колосницын.

Эксперты выделяют несколько основных причин, по которым домовладения выбывают из экспозиции, а потом вновь возвращаются. Самая распространенная из них связана с переменами в личных обстоятельствах. «Один собственник продавал дом на Рублевке на протяжении трех лет, за это время он обзавелся семьей, родил сына. В итоге загородный коттедж был снят с продажи, так как владелец решил жить там семьей», — приводит пример Илья Менжунов. Еще одна характерная ситуация — переезд в другую локацию. Он часто мотивирует вернуться к идее продажи ставшего обременительным загородного актива. Как отмечают в Knight Frank, владельцы, решившие продать загородную недвижимость, порой меняют свои планы и оставляют дом себе, однако, спустя какое-то время понимают, что необходимость продажи все-таки есть, и снова его экспонируют.

Проблемы с документами также вынуждают продавцов отказаться от дальнейшего размещения, — говорит Олег Михайлик. — Но как только вопрос удается решить, дом снова поступает в экспозицию.

Нередко лоты, которые не удалось реализовать по желаемой цене, выводятся из продажи для того, чтобы сдаваться в аренду. По оценкам специалистов Penny Lane Realty доля таких объектов может достигать 7-8% от экспонируемого фонда. Через год, два или пять лет они вновь могут стать доступными для продажи. Этот сценарий позволяет покрыть текущие затраты на содержание постепенно теряющего свою ликвидность особняка и получать от него хотя бы минимальный доход. Впрочем, повышение ликвидности служит одной из причин приостановки в экспонировании. В частности, опыт показывает, что наличие отделки существенно повышает шансы на успешную продажу. Дома, которые в черновом варианте годами не могли найти нового покупателя, временно закрывались на ремонт и уходили с рынка, а спустя всего несколько месяцев после завершения работ владелец выгодно закрывал сделку. «Сегодняшние клиенты охотнее рассматривают готовые к проживанию объекты со свежим ремонтом, чтобы не тратить свое время на отделку, а заселяться сразу после покупки», — подчеркивают в «Метриум».

«Мерцающая» экспозиция: почему дома исчезают из продажи и как возвращаются вновь

Читайте также